Offene Immobilienfonds

Investmentfonds, die ihre Gelder überwiegend in Büro- und Geschäftsgrundstücke anlegen, wobei die Anzahl der ausgegebenen Anteile - im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds - nicht begrenzt ist. Die Anlage in Immobilien gilt seit jeher als sichere und ertragreiche Geldanlage, die auch inflationsbedingte Geldwertverluste ausgleichen kann. Für die deutschen Investmentgesellschaften bot es sich deshalb an, den ursprünglich für den Bereich der Wertpapiere entwickelten Investmentgedanken auf die Anlage in Grundstücke auszudehnen. Dementsprechend wurden erstmals 1959 Offene Immobilienfonds aufgelegt. Diese Fonds legen die Gelder ihrer Anleger in der Regel in gewerblich genutzten oder gemischt genutzten Grundstücken an. Zu einem äußerst geringen Teil werden auch Wohngebäude erworben. Bei der Anlage in Grundstücke oder grundstücksgleichen Rechten wird, wie dem Investmentwesen immanent, das Prinzip der Risikostreuung und der Anlagestreuung beachtet. In der Regel besitzen die Immobilienfonds mehr als 50 Grundstücke. Hierzu gehören Groß- und Kleinbauten in Stadtzentren und Vororten, Gewerberäume und teilweise auch Wohnungen. Der größte Teil der Grundstücke aller Fonds ist mit Mietindexklauseln vermietet, d. h. die Miete ist an Indizes, wie dem Lebenshaltungskostenindex, gekoppelt. Nach dem derzeit gültigen Investmentrecht können deutsche Immobilienfonds Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte in Deutschland, in den Staaten der EG, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum und weltweit, je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen, unbegrenzt erwerben. Der deutsche Gesetzgeber hat damit die Möglichkeit zur vollen internationalen Diversifizierung der Immobilienanlagen zugelassen. Lediglich das Fremdwährungsrisiko muß auf 30% begrenzt werden. Die von den Offenen Immobilienfonds bevorzugten attraktiven Standorte, beispielsweise Verkaufs- und Büroflächen in zentralen Lagen und entwicklungsfähigen Stadtteilen, gewährleisten eine ständige Nachfrage durch Mietinteressenten bei ausgewogener Preis- und Ertragsentwicklung. Offene Immobilienfonds werden deshalb, da sich der Wert ihrer Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren bemisst, in der Regel von Problemen bei Wohnimmobilien nicht berührt, bei denen die Preisfindung häufig subjektiven Faktoren unterliegt. Der Bereich der gewerblich genutzten Immobilien ist hingegen nur von rationalen Überlegungen geprägt, da Ziel jeder Investition die Erzielung einer ständigen Rendite ist. Der mit dem Direktbesitz verbundene Arbeitsaufwand wie Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung wird beim Offenen Immobilienfonds von der Investment-Gesellschaft übernommen. Der Anleger erspart sich damit gegenüber dem Direktinvestor die Bemühungen um die Anfangs- und Abschluss-Vermietung, den Ärger mit Mietern, die Sorge um die Durchführung notwendiger Reparaturen und nicht zuletzt die kaufmännische Verwaltung. Bei einem Immobilienfonds kann aufgrund der Kostendegression bei einer Vielzahl verwalteter Objekte die Verwaltung wesentlich wirtschaftlicher durchgeführt werden, als dies bei Einzelobjekten möglich ist. Die Offenen Immobilienfonds bieten auch steuerliche Vorteile. Die von ihnen erwirtschafteten Anlageerfolge aus Mieterträgen, Zinseinnahmen, aus Liquiditätsanlagen in Festgeld oder festverzinslichen Wertpapieren und aus Wertsteigerungen der Grundstücke bestehen aus steuerpflichtigen und steuerfreien Teilen. In der Mehrzahl der Fälle ist ein Teil der Ertragsausschüttung, aufgrund der Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerfrei. Aufgrund der steuerlichen Regelungen kann, durch die AfA auf die Grundstücke des Fonds, ein nicht unerheblicher Teil der Erträge steuerfrei ausgeschüttet werden. Daneben erzielen sie Steuerfreiheit bei der Realisierung von Gewinnen aus der Veräußerung von Grundstücken nach einer Verweildauer im Fonds von zehn Jahren (für Privatanleger).