Kapitalanlage mit Fundament

Vermietete Immobilien sind lukrative Renditeobjekte. Wer sie richtig nutzt, genießt Steuervorteile und sorgt fürs Alter vor. Wenn der Ruhestand näher kommt, rückt die Sicherung angesparter Rücklagen immer stärker ins Zentrum der privaten Finanzplanung. Trifft die erste Rente auf dem Konto ein ist es - fast - zu spät für die Finanzplanung im Alter. Deshalb sollte man möglichst frühzeitig damit beginnen - spätestens zehn bis fünfzehn Jahre vor dem Ausstieg aus der Arbeitswelt, sagen Experten Wer clever kalkuliert, entscheidet sich für Anlage-Immobilien. Sie sind Steuersparmodell und Kapitalanlage in einem. Grund: Eine attraktive Mietwohnung in guter Lage ist eine wertbeständige Investition. Ihrem Besitzer garantiert sie im Alter eine Zusatzrente durch Mieteinnahmen und reduziert vorher deutlich seine Steuerlast. Letzteres macht den Erwerb von Anlage-Immobilien besonders für Sparer mit hohem Steuersatz interessant, die langfristig in Sachwerte investieren möchten. Attraktive Rendite Eine optimale Anlage-Immobilie ist etwa 70 Quadratmeter groß, verfügt über drei Zimmer, eine Einbauküche, einen Balkon sowie einen Pkw-Stellplatz. Außerdem ist sie insgesamt in gutem Zustand und liegt günstig. Immobilien-Experten gehen davon aus, dass solche Wohnungen - je nach Standort - Basisrenditen von rund 5 Prozent nach Abzug der Steuern bringen. Dabei sind mögliche Wertsteigerungen beim Verkauf des Objektes noch nicht berücksichtiget. Bei Immobilien in begehrten Lagen sind dann bis zu 10 Prozent Rendite drin. Deshalb sollte sich jeder Investor vor der Kauf-Entscheidung für ein Objekt immer die Frage stellen: "Würde ich hier selbst gerne wohnen?" Richtig rechnen Während bei der Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie möglichst viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte, gilt bei Anlage-Immobilien das genaue Gegenteil. Baufinanzierungs-Experten raten: "So viel Fremdkapital wie möglich, so viel Eigenkapital wie nötig". Um die Höhe des Finanzierungsdarlehens festzusetzen, orientieren sich Banken am so genannten Beleihungswert des Objektes - im Allgemeinen liegt dieser bei etwa 80 Prozent der Kaufsumme. Die restlichen 20 Prozent müssen mit Eigenkapital abgedeckt werden. Ebenfalls ausschließlich aus eigenen Mitteln sollte jener Posten finanziert werden, der häufig übersehen wird: nämlich alle zusätzlich anfallenden Nebenkosten, etwa für Makler- und Notarleistungen (siehe Info-Kasten). Sie summieren sich auf nahezu 10 Prozent des reinen Verkaufspreises - und dürfen bei der Finanzplanung keinesfalls vergessen werden. Je mehr Fremdkapital zur Finanzierung eingesetzt wird, desto höher wird natürlich die monatliche Belastung. An der beteiligt sich der Fiskus in Höhe des persönlichen Einkommenssteuersatzes. Darüber hinaus können laufende Erhaltungskosten und Zinsen für die Hypothek steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden. Wichtig dabei: Trotz aller Steuerspareffekte muss eine solide Finanzierung immer Vorfahrt haben. Die Belastungen sollten etwa drei Monate lang selbst getragen werden können - falls die Wohnung doch einmal leer steht. Sonst rutscht die Rendite schnell in den Keller. Chancen nutzen Seit einiger Zeit sind die Zinsen auf einem historischen Tiefstand - perfekte Konditionen für Immobilienkäufe. Es sollte deshalb auf eine möglichst lange Zinsbindung des Kredits geachtet werden. Wie sollte eine Immobilien idealer weise finanziert werden? In der Praxis machen häufig Kombinationsmodelle aus Bausparvertrag, Festdarlehen, und Lebensversicherung sehr viel Sinn. Die beste Lösung hängt allerdings von der persönlichen Situation und dem aktuellen Zinsniveau ab. Um das Optimum herauszuholen, sollten sich jeder eingehend von einem Experten beraten lassen. Darlehen Der klassische Weg zur eigenen Wohnung ist der Bankkredit. Als Vermieter sollte auf die normale Tilgung (über ein Annuitätendarlehen) verzichtet werden. Grund: Die Zinskosten würden sich nach und nach vermindern und damit die steuerlich abzugsfähigen Beträge sinken. Als Tilgungsersatz bieten sich Bausparvertrag oder Lebensversicherung an. Wer seine Immobilie dagegen selbst bewohnen möchte, sollte auf ein so genanntes Annuitätendarlehen setzen. Der Zinssatz ist über einen längeren Zeitraum fest, meist fünf, zehn oder 15 Jahre. So muss der Kreditnehmer keine Angst vor Überraschungen durch steigende Zinsen haben, was die monatliche Belastung später erhöhen würde. Auch die Rückzahlungsraten bleiben in der Regel konstant. Am Anfang der Laufzeit zahlt der Schuldner also vor allem Zinsen, später sinkt deren Anteil zugunsten einer höheren Tilgung. Bausparvertrag Wer den Erwerb einer eigenen Wohnung für die Zukunft plant, kann sich mit einem Bausparvertrag Startvorteile verschaffen. Zunächst wird einige Jahre lang Kapital angespart. Hierdurch sichern sich Häuslebauer günstige und feste Zinsen über die gesamte Laufzeit des Bauspardarlehens. Zur Zeit erhalten Bausparer unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 10 Prozent auf die jährliche Sparleistung als Prämie von Vater Staat. Attraktiv und bedarfsorientiert sind etwa die Angebote der Deutschen Bank Bauspar AG, die je nach Kundenwunsch verschiedene Tarife anbietet. So kann der Bausparer etwa wählen, ob er lieber eine höhere Verzinsung seines Guthabens oder günstige Kredite haben will. Lebensversicherung Vor allem für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten wollen, ist die Kombination aus Kredit und Lebensversicherung interessant. Dabei wird ein Kredit aufgenommen, der bei Fälligkeit der Police auf einen Schlag zurück gezahlt wird. Das bringt steuerliche Vorteile. Auch für Eigennutzer kann sich dieses Modell lohnen, wenn eine bestehende Lebensversicherung in die Finanzierung integriert werden kann. Investitionen in Immobilien, egal ob selbst genutzt oder als Anlageobjekt, werden wieder populär. Vor einer Entscheidung sollte auf jedem Fall eine eingehende Beratung stehen. Die Kreditinstitute haben auf den Boom reagiert. Beispiel Deutsche Bank: Sie hat in Deutschland 770 Investment & FinanzCenter eingerichtet. Hier analysieren Experten die gesamte Finanz- und Vermögensplanung der Kunden und erstellen ganzheitliche Konzepte - für den perfekten Weg ins Traumhaus. Achtung Nebenkosten! Wer eine Immobilie baut oder erwirbt, muss zusätzlich zum reinen Kaufpreis diverse Nebenkosten einkalkulieren. Damit es keine bösen Überraschungen gibt, hier die wichtigsten Posten: Makler & Notar: Je nach Bundesland fallen etwa 3,5 bis 7 Prozent der Kaufsumme für die Maklercourtage an. Der Notar bekommt etwa 1 Prozent des Preises für Beratung und Beurkundung des Kaufvertrages. Der Grundbucheintrag kostet zusätzlich 0,5 Prozent. Steuer: Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Rücklagen: Bedenken Sie frühzeitig die Instandhaltungskosten. Fällige Reparaturen und Renovierungen sprengen sonst schnell Ihr Budget.